商业房地产贷款机构需要像消防员一样思考

想象一下消防员晚上睡觉前的准备工作。他们的装备是有组织的。卡车加了油。钥匙就在附近。他们时刻准备着迎接混乱。如果警报响起,一个立即执行的、排练良好的计划就到位了。在这个混乱的时代,商业房地产贷款机构(无论是使用内部资产管理公司还是第三方信贷管理公司和服务机构)需要像消防员一样思考。

在2008年金融危机(以及类似的过去事件)中,我们身边的人生动地回忆起了贷款者和贷款者之间的可怕故事。从过去的危机中吸取的教训告诉我们,组织运作和确定团队并为困难做好准备可以减轻未来的问题,同时保留时间和利润。

让我们掸去工具上的灰尘,用起来吧。

现金管理

对你的现金要非常善于观察。监控你每月的经营报表和租金。如果你有一个保险箱或者现金管理账户,尽早并且经常地检查存款是很重要的。一个保险箱里的存款能让你立即了解情况。虽然检查月结是很重要的,但它们会在月底整整30到45天之后才到,让你处于不利地位。

向借款人要求一份未付账款报告也是谨慎的做法。借款人,尤其是那些现金短缺的人,可能会开始用股票支付这些款项,而且可能会有拖延付款的倾向,或者会对该房产的其他卖家进行分流。一份到期付款报告可以帮助揭示可能试图囤积现金的借款人。

收到一份90天的应付款报告(或未付应付款报告)可能会揭示逾期60或90天的应付款金额的增加,这可能表明借款人将现金流用于不当用途,而这些现金本应在贷款文件中被分配用于支付债务。在制定行动计划时,了解业务上的细微差别,特别是现金的来源和用途,将是至关重要的。你必须了解借款人的全部情况——好的、坏的和丑陋的。每一点信息都有助于描绘出全貌。

法律防范

在开始锻炼之前,了解你的借款人已经或可能发生的每一个潜在违约是很重要的,包括过去已经被治愈的违约。了解你的借款人的情况,不仅是你的资产,还有他们可能有经济利益的所有资产。货币违约,以及其他实质性的金融契约,可能具有约束力,并能立即提供可采取行动的保护。然而,技术性违约可能更难采取行动,但应该仔细跟踪。你应该咨询你的顾问,包括法律顾问和你的整个信用管理团队,以明确地了解你在每种违约情况下的选择。确保你的违约通知、谈判前协议和权利保留函是最新的,并符合适用的司法管辖区。

贷款人可以采取各种各样的防范措施来保护他们的选择,并提高他们成功投资的机会,即使面对困难的借款人或市场环境。场景和敏感性分析是关键;在事情变得糟糕之前开始。

根据以往的周期,一些银行在面对已知问题时往往什么都不做,抱着“观望”的心态运营。不要把耐心和准备混淆。在具体情况下保持耐心是可以的,但缺乏计划就不好了,尤其是考虑到未来各种情况的计划。如果您从未处理过类似性质的默认情况,那么就很难定性和定量地分析您的场景和敏感性。在你的团队中找一些没有冲突的人,他们以前也做过这样的事情。没有什么比事实模式识别更能提高你成功的机会了。最后,允许你的计划进行迭代。时间常常是你的敌人,所以当你追求完美的时候不要放弃谨慎的行动。

沟通,市场情报

就像一群消防队员在火灾现场一样,整个信用管理团队之间的持续沟通是至关重要的。你不能过度。然而,在此期间要格外小心你的借款人的沟通,确保你是在律师的指导下行动。松散的陈述,无论多么善意,都可能是危险的,并可能对你未来的选择产生潜在的负面影响。

假设和先入之见也是危险的。不要假设最坏的或最好的。没有及时提交月底财务报表的借款人可能在隐瞒什么;他们也可能只是被不服从、逃避或类似的租户、承包商、政府机构等压得喘不过气来或陷入困境。我们建议,尤其是在默认过程的早期,在收集情报时,要多问问题,少说废话。即使你有压力或生气,也要尽力冷静地收集事实。

市场情报也很重要。你可以咨询的资源范围很广,包括经纪租赁和销售报告,供求趋势,人口统计,经济预测,成本和可用资本等等。今天,这些资源中的许多都是“开源的”,通常只需稍加调查就可以获得。当你组建你的信用管理团队时,也要注意他们的资源。不要仅仅依赖为广泛使用而设计的第三方数据。与了解市场、次级市场和资产级数据的专业人士一起工作,这些数据来自他们自己的投资组合和经验。请记住,您处于事实收集模式。你获得的可操作的情报越多,你成功的机会就越大。

米切尔·亨特(Mitchell Hunter)担任Trimont Real Estate Advisors的总裁,罗伯特·布拉斯菲尔德(Robert Brasfield)担任董事总经理,主要负责美国地区的不良资产。

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